Introduite au Maroc il y a à peine quelques mois par des pionniers d’horizons divers, l’offre de coworking reste pour l’instant limitée à quelques plateaux de bureaux reconvertis au sein de la capitale économique. S’agit-il des prémices d’une évolution disruptive dans un marché de l’immobilier professionnel en perte de vitesse ou d’un « gadget » éphémère qui resterait confiné à des communautés circonscrites de travailleurs indépendants en quête d’un nouveau rapport au travail ? 

A l’instar de plusieurs autres innovations et nouveaux concepts managériaux (multipropriété, mobile banking, e-learning, e-commerce, administration digitale…) qui ont fini par atterrir au Maroc bien des années après leur apparition en Europe, aux Etats-Unis ou ailleurs en Occident, le coworking, comme offre immobilière novatrice, s’installe progressivement dans le paysage de l’immobilier professionnel, notamment à Casablanca.

En l’espace de quelques mois à peine, quelques acteurs provenant d’horizons totalement étrangers à l’immobilier, ont lancé presque concomitamment des offres de bureaux partagés incluant plusieurs services mutualisés (salles de réunion, espaces de détente et de restauration, infrastructures réseaux et télécoms, imprimantes, bureaux virtuels et bureaux de secours).

Il s’agit principalement de Kowork, une entreprise lancée par l’ex-patron de Groupon Maroc et qui ambitionne de se développer, dans un deuxième temps, à travers l’Afrique, de H7 Casablanca, une plateforme d’accélération de startups qui propose plusieurs offres à l’endroit de jeunes pousses incluant mentoring, coworking et networking et, enfin, de Buzzkito, le producteur de contenu digital informatif multiplateforme pour le compte des marques et annonceurs qui vient de transformer une bonne partie de son siège social en espaces de coworking.

Un potentiel énorme

Certes, l’offre totale disponible actuellement en coworking totalise à peine quelque 5.000 m² à Casablanca, soit nettement moins que 0,5% du parc de bureaux de la capitale économique (lequel est estimé à 1,7 million m²), mais plusieurs indicateurs laissent subodorer de beaux jours aux espaces de coworking dans le sillage de ce qui se passe sous d’autres cieux (à Londres par exemple, le marché des espaces hybrides où sur le même site les espaces de coworking jouxtent des bureaux privatisables pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers de m², représente déjà 20% du marché immobilier des bureaux).

D’abord, à cause d’une offre de plus en plus pléthorique, le taux de vacance moyen des plateaux de bureaux dans une ville comme Casablanca est passé en quelques années de 6% à près de 15%. Un taux qui risque de s’aggraver davantage, sachant que des dizaines de milliers de m² neufs, actuellement en chantier, devront y être injectés entre 2019 et 2020 aussi bien dans les nouveaux sites tels Casa Finance City et Casa Anfa, que dans les zones de bureaux actuels, comme Casanearshore dont le maître des lieux (Med Z, la filiale de la CDG) envisage d’étoffer son offre de 50.000 m² supplémentaires.

Un tel état de fait pousse les promoteurs immobiliers et les foncières locatives à diversifier les profils de leurs locataires pour élargir leur base naturelle de clientèles et améliorer la rentabilité de leurs investissements dans la pierre.

Une quête à laquelle répond parfaitement l’entrée en scène d’acteurs comme Kowork ou Buzzkito qui rabattent vers les bureaux préalablement vides qu’ils ont réaménagés à destination d’une population de clients totalement nouvelle (startups, free lancers et autres entrepreneurs individuels).

Ensuite, l’offre traditionnelle consistant à signer pour 3 ans au moins, à aménager l’espace professionnel et à gérer en direct les différents prestataires (sociétés de sécurité, de nettoyage…) devient de plus en plus inadaptée aux contraintes des entreprises, quelles que soient leurs tailles, qui cherchent à réduire leurs coûts d’exploitation et consacrer leurs ressources et leur énergie à leur core-business.

D’ailleurs, selon une récente étude intitulée « coworking, les nouveaux bureaux flexibles » que vient de publier en France le spécialiste en conseil en immobilier d’entreprise, le groupe JLL, les solutions de coworking ou leur extension, les espaces hybrides, procurent une flexibilité permettant de réaliser des économies pouvant dépasser 40% par poste de travail (par rapport aux bureaux traditionnels).

Ces économies sont imputables à plusieurs facteurs :

1- Réduction des mètres carrés alloués aux postes de travail, ainsi qu’à la mutualisation des espaces. Les occupants paient pour l’utilisation des salles de réunion « à la carte », ce qui permet d’en optimiser l’usage entre plusieurs locataires. Les espaces sont également densifiés alors qu’ils sont généralement sous-utilisés dans les bureaux traditionnels (notamment aux rez-de-chaussée).

2- Durées d’engagement plus courtes (1 à 2 mois à peine) et demandes de garantie réduites (1 mois de loyer).

3- Accès à des prestations permettant un « plug and work » immédiat (mobilier, aménagement, accès internet…).

Par, ricochet, les stratégies immobilières se basent aujourd’hui davantage sur l’adaptation et la flexibilité que toute autre considération.

Par ailleurs, la révolution digitale et l’essor d’outils de travail nomades et connectés tels que le cloud redessinent les frontières de l’espace de travail et ce, d’autant plus que les attentes des générations Y et Z qui arrivent sur le marché du travail sont totalement différentes en matière de rapport au travail : on ne veut plus être un simple employé, mais un collaborateur, on ne passe plus ses journées dans des bureaux, mais dans des «espaces de travail ».

On cherche la mobilité et le confort dans un cadre sympathique. On veut se sentir un peu comme à la maison, et à la fois être entouré de personnalités stimulantes.

Enfin, il est à relever que les espaces de coworking n’incarnent pas uniquement une nouvelle génération de bureaux équipés, dédiés ou en location temporaire, conçus pour tous types de travailleurs.

De tels espaces créent, de facto, des communautés, animées par un personnel et des outils digitaux (plateforme numérique, réseau social interne…), ce qui représente souvent un terreau favorable d’échange d’expertises, d’émulation entre locataires et de brassage de compétences. D’où un impact potentiel sur la productivité des utilisateurs, voire du bien-être au travail (même si là-dessus les études sont encore balbutiantes et pas très conclusives).

A titre d’illustration, au sein de l’espace encore tout fraîchement aménagé de Buzzkito au quartier Racine de Casablanca, des entrepreneurs opérant dans le domaine des médias et qui ont été les premiers à étrenner les lieux en y embarquant leurs propres collaborateurs, recourent fréquemment aux services des autres « coworkers » pour la réalisation de travaux (production audiovisuelle, campagne marketing…).

Au demeurant, si l’offre de coworking ne risque pas de révolutionner à court terme le marché marocain de l’immobilier professionnel, il est indéniable que ce nouveau segment viendra compléter et challenger l’offre classique actuelle.

L’arrivée de nouveaux acteurs aux poches profondes et qui peuvent investir massivement sur ce créneau (contrairement aux pionniers non financiers qui s’y sont lancés jusqu’à présent), sera sans doute un facteur déterminant de développement.

Comme cela fut le cas en France, par exemple, où l’arrivée en 2017 du leader mondial, l’américain WeWork (qui vient de lever trois milliards de dollars auprès de SoftBank) auquel bon nombre d’opérateurs traditionnels (Bouygues, Vinci et autres) ont rapidement emboité le pas, a servi de réel catalyseur pour l’offre hexagonale du coworking.