Les garanties immobilières. Le régime juridique des immeubles (terrains et constructions) ne facilite pas aux propriétaires l’obtention de crédits pour le financement de leurs besoins personnels et professionnels. Pour remédier à cette situation, des réformes sont indispensables afin de faire du patrimoine foncier un levier de développement économique. par C.A.H

S’il est généralement admis que la meilleure garantie est la bonne étude du dossier et le suivi rigoureux du crédit pendant toute sa durée de vie, il n’en demeure pas moins vrai que les banques exigent souvent à l’occasion du montage des dossiers de financement, la présentation de garanties mobilières ou immobilières. Ceci s’explique par leur souci de réduire le risque de non recouvrement et également par des contraintes réglementaires, notamment en matière de constitution des provisions couvrant les impayés.
 
Une bonne partie du patrimoine foncier national se trouve exclue du circuit bancaire

Les garanties portant sur le patrimoine foncier (garanties immobilières) sont généralement très prisées par les banques en raison de la sécurité qu’elles présentent. Seulement au Maroc, le régime foncier a enlevé à ce type de garanties une bonne partie de son attrait. L’existence de deux régimes – «l’immatriculé » et « le non immatriculé» – ne facilite pas la tâche aux bailleurs de fonds qui trouvent d’énormes difficultés à comprendre le statut juridique du foncier. Sa complexité s’aggrave en raison de l’existence à l’intérieur de ces deux systèmes, de régimes coutumiers régis par des règles qui ne permettent pas aux immeubles qui leur sont soumis d’être intégrés dans les circuits financiers (terres collectives, terres Guich, Habous). Les exploitants de ces immeubles, n’ayant pas le droit de propriété, ne peuvent pas y réaliser des investissements fixes et n’ont pas la possibilité de les donner en garantie pour accéder au financement bancaire. Une bonne partie du capital foncier du pays se trouve ainsi en dehors des circuits de financement bancaire.
Comme il a été souligné, deux systèmes coexistent au Maroc, « l’immatriculé et le non immatriculé ». Si les immeubles immatriculés peuvent être donnés en garantie des crédits bancaires, les immeubles non immatriculés qui constituent le régime dominant au Maroc, ne peuvent pas être utilisés par leurs propriétaires pour obtenir des financements bancaires. Pourquoi ?
La réponse réside dans le Code des droits réels qui est entré en vigueur en 2012. Notons tout d’abord, que ce Code qui n’a été publié qu’en version arabe a eu le mérite pour la première fois de codifier des règles coutumières relatives aux immeubles non immatriculés. Que prévoit ce Code concernant les garanties susceptibles d’être constituées sur cette catégorie d’immeubles ?A la différence des immeubles immatriculés, les immeubles non immatriculés ne peuvent pas être hypothéqués ; ils peuvent toutefois faire l’objet de nantissement (nantissement immobilier). Mais là où le bât blesse, c’est au niveau des conditions de constitution du nantissement immobilier. A la différence de l’hypothèque qui permet au propriétaire de garder son immeuble et de continuer son exploitation, la constitution du nantissement immobilier entraîne obligatoirement, sous peine de sa nullité, la dépossession du propriétaire ; l’immeuble (terrain ou construction) est confié au bailleur de fonds (banque) qui se trouve chargé de sa conservation et plus grave, de son exploitation. Avec ces conditions, le législateur a rendu la constitution des garanties sur les immeubles immatriculés quasiment impossible. Aucune banque ne peut accepter une telle garantie ; les banques n’ont pas pour vocation de gérer les biens qui leur sont donnés en garantie.
Il s’agit là d’un exemple qui montre à quel point le législateur peut être parfois totalement déconnecté de la réalité et donner l’impression de légiférer pour une autre époque.
Le schéma retenu par le législateur n’obéit à aucune logique économique pour ne pas dire qu’il est anti- économique. Déposséder le propriétaire de son immeuble (terrain ou construction) ne peut pas se concevoir du fait qu’il constitue généralement l’objet ou le support de l’investissement ; on ne peut pas imaginer la dépossession du propriétaire du terrain sur lequel il compte réaliser son investissement avec des concours bancaires. Il s’agit là d’un exemple qui montre à quel point le législateur peut être parfois totalement déconnecté de la réalité et donner l’impression de légiférer pour une autre époque. Avec le Code des droits réels, une bonne partie du patrimoine foncier se trouve exclue du circuit bancaire; elle vient s’ajouter à une autre partie (Habous, terres collectives, terres Guich) qui est exploitée par des personnes qui n’ont qu’un droit de jouissance ne permettant pas l’affectation de garanties en couverture des crédits. Reste une partie des immeubles qui est constituée par les immeubles immatriculés qui ne représentent qu’un faible pourcentage du patrimoine foncier.
Les banques de la place sont très friandes des hypothèques portant sur les immeubles immatriculés ; elles constituent la garantie la plus retenue par les banques en couverture de leurs concours financiers. Elles présentent l’avantage de la sécurité et permettent à la banque de gagner un pourcentage d’abattement de 50% en matière de provision des créances en souffrance, ce qui a un impact important sur le résultat de l’exercice. Toutefois, il faut noter que malgré son attrait par rapport aux autres types de garanties, les avantages de l’hypothèque sont à nuancer. Tout d’abord, elle ne garantit que le principal et une partie des intérêts et le droit de préférence du créancier hypothécaire est primé par certains privilèges, notamment celui du Trésor Public. Mais le point faible de l’hypothèque reste le coût qu’elle génère pour l’emprunteur et la lenteur de la procédure de sa réalisation. Concernant le premier point, il faut reconnaître que l’hypothèque renchérit le coût du crédit. Les droits pratiqués par la Conservation Foncière sont trop élevés ; ils varient de 0,50 % à 1% du montant du crédit. C’est un taux qui ne facilite pas les choses aux investisseurs ; certains d’entre eux se trouvent obligés de recourir au crédit pour payer les droits de la conservation foncière. Dans certains cas, les banques se contentent, pour ne pas bloquer des dossiers d’investissement, de recourir à des formules comme «la promesse d’hypothèque» ou «le maintien d’hypothèque». Si ces techniques présentent un avantage pour les investisseurs, elles ne préservent pas suffisamment les intérêts des banques et privent la Conservation Foncière de recettes importantes.   
L’option la plus avantageuse à notre point de vue est l’unification du régime foncier à travers la généralisation de l’immatriculation.
En plus des droits de la Conservation foncière, l’emprunteur est appelé à payer d’autres frais à l’occasion de l’inscription et de la radiation de l’hypothèque. En effet, depuis l’entrée en vigueur du Code des droits réels, le passage par le notaire, l’Adoul ou l’Avocat devient indispensable, ce qui génère à l’emprunteur des frais sous forme d’honoraires. Cette disposition qui vise à améliorer la sécurité juridique des opérations foncières, a eu pour effet de renchérir le coût du crédit et d’allonger la durée de sa mise en place. Son application a été sérieusement contestée par certains professionnels, notamment les petits agriculteurs et les artisans, ce qui a contraint les pouvoirs publics, quelques mois après l’entrée en vigueur du code, à présenter un projet d’amendement. La loi modificative qui a été publiée le 28 novembre 2013 permet la constitution et la radiation de l’hypothèque, dans la limite d’un montant qui sera fixé par voie réglementaire, sur la base d’un simple acte sous seing privé.
Il est clair que le statut juridique du foncier ne favorise pas l’accès au financement bancaire. Les réformes deviennent nécessaires; elles sont certes difficiles à mener compte tenu du poids de l’héritage, mais le pays a tout intérêt à les réaliser car la situation actuelle coûte trop chère à l’économie nationale. L’option la plus avantageuse à notre point de vue est l’unification du régime juridique du foncier à travers la généralisation de l’immatriculation. A ce niveau, deux préalables sont indispensables ; réduire le coût des frais de la Conservation foncière car rien ne justifie leur niveau actuel, sauf si les pouvoirs publics les considèrent comme un impôt, ce qui n’est pas exclu vu le niveau de contribution de l’ANCFCC au budget général de l’Etat. Par contre, s’ils sont considérés comme des redevances, ils doivent être fixés en fonction du service rendu à l’usager. L’autre préalable, est l’accélération du rythme de la généralisation de l’immatriculation. Ceci nécessite l’introduction d’une seconde génération de réformes au niveau de l’Administration de la Conservation foncière qui, malgré quelques succès n’a pas pu généraliser le régime de l’immatriculation, introduit au Maroc depuis plus d’un siècle.