Comment se porte l’immobilier après le déconfinement ? Quelles sont les conséquences du coronavirus sur le marché ? Les prix de l’immobilier ont-ils baissé ? Y-a-t-il eu changement de politique depuis la crise ? Faut-il acheter (ou vendre) maintenant ou attendre 2021 ? Si j’achète (ou vends) maintenant, qu’est ce que je gagne (ou perds) ? Le promoteur immobiliser va-t-il m’exiger le « noir » ? Les banques peuvent-elles me financer à plus de 100 % ? Les taux d’intérêt des banques ont-ils baissé ?… Bachir Benslimane, PDG de MeilleurCredit.ma, 1er courtier en ligne de crédits immobiliers au Maroc, nous livre ses impressions ainsi que des réponses à des questions, une dizaine, relatives à un marché qui, actuellement, suscite beaucoup d’interrogations de la part des vendeurs et des acheteurs.

Le marché de l’immobilier s’est s’effondré… Les prix ont incroyablement chuté. Voilà ce qu’aimeraient entendre, en ce moment, de potentiels acheteurs qui, ne pensant qu’à leur propre intérêt, espèrent acquérir à bon prix des biens qui leur sont encore inaccessibles. Alors, ils spéculent. Pour les promoteurs immobiliers, pour l’économie nationale, ce serait la catastrophe. Mais les pouvoirs publics sont là pour veiller au grain, comme ils disent… Ils tiennent à soutenir la croissance économique. Pour l’immobilier dont le marché a été frappé de plein fouet par le nouveau coronavirus, la direction générale des impôts (DGI) vient de suspendre le référentiel des prix de l’immobilier. Ainsi, l’administration fiscale octroie plus de marge de manœuvre aux opérateurs pour agir sur les prix et écouler leurs stocks. Faut-il pour autant entrevoir une baisse des prix ?

Challenge : Comment est le marché actuellement ?

Bachir Benslimane : La crise a eu son effet, cela, depuis le début de la pandémie. Le marché de l’immobilier est dans une tendance baissière.

Challenge : Les prix de l’immobilier ont-ils baissé ?

B.B : Nous avons constaté de part les échanges avec nos clients emprunteurs une baisse de 10-20% des prix de l’immobilier à l’échelle nationale car la plupart qui avaient obtenu leur accord de principe avant la crise de la Covid-19 et étaient engagés sur une procédure de signature de leur offre préalable de crédit ont préféré, post-covid, renégocier le prix d’acquisition à la baisse et beaucoup ont réussi à obtenir des rabais allant jusqu’à 15-20% du prix initial.

Challenge : Y-a-t-il eu changement de politique depuis la crise sachant que la DGI qui vient de suspendre le référentiel des prix de l’immobilier ?

B.B : Clairement ! Tout d’abord, Bank Al-Maghrib a ouvert le bal en baissant son taux directeur pour la deuxième fois depuis mars dernier, le ramenant à 1,5%, ce qui a poussé plusieurs banques à revoir leurs offres en termes de crédit immobilier et ainsi encourager leurs clients à concrétiser leurs projets de financement malgré un contexte incertain. Ensuite, face à la chute des ventes depuis le déclenchement de la pandémie, le gouvernement a voulu les doper dès la fin de l’état d’urgence sanitaire et a décidé, dans ce sens, à réduire à hauteur de 50 % des droits d’enregistrement applicables aux acquisitions de biens immeubles à usage d’habitation.

« Last but not least », l’initiative de la DGI, elle aussi, arrive au bon moment pour permettre de booster la relance du secteur. Elle devrait, en effet, permettre d’enlever une des barrières qui constitue, dans un marché à faible visibilité, un obstacle que ce soit pour les promoteurs ou les particuliers. 

Challenge : Faut-il acheter maintenant ou attendre 2021 ?

B.B : S’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, la question à mon avis ne se pose presque pas, plus tôt vous achetez plus tôt vous commencerez à exploiter votre capacité d’endettement et plus tôt vous finirez de rembourser votre crédit immobilier. 

Challenge : Faut-il vendre maintenant ou attendre 2021 ?

B.B : Si vous avez besoin de cash et que vous êtes quelqu’un de pragmatique, je vous recommanderai de vendre illico presto car il n’y a aucun signe ou preuve que l’effet de cette crise sera de courte durée ou que les prix ne risquent pas de continuer de baisser. 

Challenge : Si j’achète (ou vends) maintenant, qu’est ce que je gagne (ou perds) ?

B.B : Si vous achetez maintenant vous gagnerez une amélioration de votre qualité de vie et vous bénéficierez de remises exceptionnelles de la part du vendeur et de la banque. Vous n’avez absolument rien à perdre tant que vous êtes sûr de la pérennité de vos revenus, un projet d’achat de sa résidence principale ne se reporte pas.

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Challenge : Le promoteur va-t-il exiger le « noir » ?

B.B : Aujourd’hui, les promoteurs sont prêts à tout pour vendre leurs projets, ils n’ont aucun intérêt à créer plus de friction en ayant recours à des pratiques illicites. 

Challenge : Les banques peuvent-elles me financer à plus de 100 % ?

B.B : Quelques banques à titre exceptionnel sont prêtes à financer les 107% du bien (c’est-à-dire le prix de l’acquisition plus les frais d’enregistrement et de notaire) mais encore faut il que le profil de l’emprunteur soit à son tour « premium » ! C’est à dire à partir d’un revenu mensuel de 30.000 DH-40.000 DH/mois net ou plus.

Challenge : Quels sont les frais qu’une banque peut financer ?

B.B : Généralement, lorsqu’elles décident de le faire, des banques acceptent de financer les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les frais de rénovation ou d’aménagement ou même d’ameublement.

Challenge : Les taux d’intérêt ont-ils baissé ?

B.B : Oui, depuis la baisse du taux directeur de Banque Al Maghrib, les taux HT pour les crédits immobiliers ont baissé pour la plupart de 0,1% HT à 0,3% HT pour afficher entre 4,0% HT et 4,2% HT. Ceci dit, en termes de crédit immobilier, pour comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total, il faut calculer le taux annuel effectif global (TAEG), à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée). Le TAEG intègre les intérêts et tous les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, liés à un crédit. Il comprend aussi les primes des assurances dont la souscription a été exigée par le prêteur. MeilleurCredit.ma est le premier et seul simulateur comparateur en ligne de crédits immobiliers au Maroc qui permet de trouver la meilleure offre de financement en fonction du TAEG et qui offre un accompagnement intégral depuis la simulation jusqu’au déblocage gratuitement et sans engagement.

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