Notre Code des droits réels, code «semi-confidentiel», puisqu’il n’a jamais été publié dans sa version française, comporte un article qui ouvre la porte aux professionnels de l’arnaque immobilière, pour s’approprier d’une manière illicite les biens d’autrui. par C.A.H.

L’idée généralement répandue, selon laquelle l’immatriculation des immeubles procure une sécurité absolue mérite d’être nuancée. Les propriétaires ont intérêt à assurer un suivi régulier de leur patrimoine foncier, qu’il soit immatriculé ou non. En effet, les risques sont nombreux et d’origines multiples. L’un des risques provient de l’article  deux du Code des droits réels adopté en 2011. Que dit cet article ?

Quel recours ?

Partant du principe de la force probante des inscriptions sur les livres fonciers, il énonce que les inscriptions opérées en faveur d’un tiers de bonne foi sont incontestables. En d’autres termes, le propriétaire d’un bien immobilier qui découvre des inscriptions (vente, donation, hypothèque…) effectuées à son insu sur son immeuble, n’a aucun moyen de les faire annuler sauf en cas de dol, de faux ou usage de faux. Même dans ce dernier cas, et c’est là où le bât blesse, le propriétaire perd toute possibilité de recours s’il n’engage pas l’action judiciaire dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’inscription en question.
Cette disposition est en décalage par rapport à la Constitution qui dispose dans son article 21, que « toute personne a droit à la protection de ses biens ». Or, dans le cas d’espèce, le législateur ne protège pas le propriétaire. Au contraire, il ouvre la porte aux personnes de mauvaise foi, pour déposséder les vrais propriétaires. Mais ne s’agit-il pas d’une disposition qui pourrait être contestée dans le cadre de la nouvelle procédure de l’« exception d’inconstitutionnalité » introduite par la nouvelle Constitution et qui permet aux citoyens de soulever l’inconstitutionnalité d’un texte législatif au cours d’un procès ?
S’il est légitime que le législateur se soucie des intérêts de l’acquéreur de bonne foi, il n’en demeure pas moins vrai, qu’il ne doit pas le faire au détriment du propriétaire. Un juste équilibre mérite d’être trouvé entre la protection du propriétaire dépossédé et l’acquéreur de bonne foi. Mais peut-on parler de bonne foi lorsque l’inscription est faite d’une manière frauduleuse ?
De notre point de vue, le Code des droits réels s’est éloigné  du point d’équilibre, surtout en fixant un délai de prescription excessivement court (quatre ans). Mais comment peut-on accepter que le délai pour l’exercice des actions relatives aux inscriptions sur les livres fonciers ne soit que de quatre ans, alors qu’il est de quinze ans pour des droits moins importants ? Et comment justifier la possibilité donnée aux arnaqueurs d’opposer la prescription aux propriétaires ?
Dans un souci de sécurité juridique de la propriété immobilière, il devient urgent d’amender cet article qui porte gravement atteinte à la propriété privée. Mais en attendant, les propriétaires ont intérêt  à consulter régulièrement les registres de la conservation foncière pour éviter les mauvaises surprises. Dans ce cadre, les services de la Conservation foncière peuvent faciliter la vie à leurs usagers en leur permettant de consulter en ligne les livres fonciers. Ce serait une bonne contribution à la lutte contre les actes de spoliation dont sont victimes les propriétaires fonciers.