Le groupe Amhal signe son retour sur la scène des affaires. Il vient d’entamer la phase de commercialisation de la Zone d’activité Khyayta située à 25 mn de Casablanca près de la nouvelle gare de Laasilat. Radioscopie d’un projet qui risque de faire date.

Désormais Med Z, bras immobilier de la Caisse de dépôt et de gestion et Al Omrane, son pendant du ministère de l’Habitat, ne sont plus les seuls aménageurs développeurs de villes nouvelles. Le privé vient de s’engouffrer dans cette brèche faite dans la muraille de la traditionnelle pensée unique de ville unifiée. En effet, le groupe Amhal qui a créé la société Khyayta Immobilier, est en train de réaliser les travaux d’aménagement, d’assainissement foncier et de voirie de la Zone d’activité Khyayta située aux environs de la ville nouvelle de Lakhyayta.
 
A prix coûtant
Ayant nécessité un investissement global de 450 millions de DH, foncier compris, la zone d’activité Khyayta a été financée par Khyayta Immobilier grâce à des apports en capitaux propres et à des emprunts bancaires. Réalisés par des industriels au profit de leurs pairs, ce projet part d’un constat des plus simples mais non des plus simplistes. « Après notre étude de marché nous avons constaté que le grand Casablanca est très spéculatif, les prix des terrains industriels ont augmenté. Or l’industriel préfère investir dans ses machines, son fonds de roulement plus que dans le terrain, car c’est grâce à cela qu’il crée de la valeur. Aujourd’hui, les prix sont élevés et les sites de Bouskoura ont pris de la valeur. Il faut une opportunité pour les PME qui constituent plus de 90% de notre tissu productif qui cherchent autour de 1000 m2 de superficie. L’étude de marché a révélé que ces PME ne disposaient pas d’offres abordables », avance tout de go Mehdi Ghazzali, directeur général de Khyayta Immobilier (ZAK).
C’est ainsi que le projet du groupe Amhal consiste en un système de péréquation entre, d’une part une zone industrielle intégrée de catégorie 2 et 3 et une zone résidentielle pour fournir aux employés des usines une résidence proche de leur lieu de travail. « Le principe est de disposer de logements près des usines. La zone se situe à Lakhyayta à 25 mn de Casablanca à coté de la gare ferroviaire de Laasilat. La gare existe déjà et il y a deux arrêts par jour. Et il se pourrait que les trains d’El Jadida s’arrêtent huit fois par jour à ce niveau. Ce projet s’inscrit dans le cadre des villes nouvelles qui est à 100% privé et qui n’a rien à voir avec Al Omrane, même si celle-ci va développer un projet dans la zone », met en exergue Mehdi Ghazzali. 

Péréquation industriel-résidentiel
Sis entre Had Soualem et une zone agricole où se trouvent déjà des unités industrielles qui ont bénéficié de la dérogation, le projet est aujourd’hui en phase de viabilisation. Dédiée aux activités industrielles non polluantes, la zone industrielle comprend une multitude de dépendances et l’ensemble de la ville dispose de tous les équipements socioéducatifs de rigueur (restaurant collectif, syndic de copropriétaires, station service, école, mosquée, administration, espaces verts etc).
Comprenant en tout et pour tout 259 lots de 1.000 m2 chacun, la zone industrielle est l’une des plus abordables actuellement. Longtemps obligé d’acheter des terrains agricoles et de rechercher par la suite des dérogations afin d’édifier leurs usines, les opérateurs industriels ont aujourd’hui une alternative attractive. En effet, avec le système de dérogation, l’opérateur était obligé de se convertir et de s’improviser aménageur, ce qui n’est pas son métier de base. Commercialisés à prix coûtant, les lots de la Zone d’activité Khyayta sont vendus aujourd’hui au prix de 890 DH le m2. «Actuellement la principale demande de l’opérateur est un terrain disponible rapidement avec un cahier des charges précis pour pouvoir construire deux mois après son acquisition. Le prix doit être abordable par souci de rentabilité. Et ce choix n’existait pas sur le marché. Nous nous félicitons d’avoir proposé une solution aux entreprises qui étaient laissées pour compte », soutient Mehdi Ghazzali. Et d’ajouter, «nous affichons un prix décidé de façon calculée. Nous vendons au prix de revient. Nous ne faisons pas de la philanthropie, mais nous essayons d’installer une péréquation entre la zone industrielle et la zone résidentielle. C’est sur le besoin en logements que nous gagnons. Au prix de 890 m2 c’est un prix de revient. Je mets au défi quiconque de commercialiser 1000 m2 à ce prix-là ».
 
Des lots variés
Khyayta Immobilier compte donc rattraper son manque à gagner sur le résidentiel. La zone résidentielle se compose de 4 types de lots à vendre essentiellement. Il y a des parcelles de R+2 de type 100 m2 qui ciblent une clientèle de mono-propriétaires de classe moyenne au prix de 350.000 DH le lot et il y a des parcelles R+3 à partir de 120 m2 à 480.000 DH et des lots R+4 sur 140 m2 à 630.000 DH. «Nous ciblons les petits investisseurs et les investisseurs qui vont les construire pour mettre en vente ou en location les appartements pour les employés de la zone industrielle », indique Mehdi Ghazzali.
Au centre de la ville, les promoteurs comptent développer un groupe de logements économiques conventionnés à 250.000 DH de près de 1.500 unités. « Ce sont des appartements de 50 à 60 m2 qui permettront d’accueillir une partie de la main-d’œuvre », précise Mehdi Ghazzali. Le projet de ZAK comprend également une zone logistique. Une activité de support qui s’étend sur près de 10 ha et qui sera commercialisée en dernier.
Loin d’être conçue comme une ville dortoir, ZAK est pensé, selon Mehdi Ghazzali, de manière intégrée avec des dépendances collectives, des espaces verts, une station de traitement des eaux usées… Pensée de façon intégrée selon le modèle de villes satellites des autres métropoles de par le monde, la ZAK a déjà fédéré un ensemble d’activités qui s’y installent (la menuiserie du bois et de l’aluminium, la plasturgie, le mobilier de bureau, l’agroalimentaire, les usines frigorifiques, le traitement des produits laitiers, l’industrie de transformation de poisson, le textile, la cosmétique à base d’huile d’argan, la porcelaine…)
Aujourd’hui, Casablanca est vouée à se développer via des villes satellites dans les deux décennies à venir, et cela passe par la décentralisation de l’activité de la capitale économique. «Casablanca va se transformer en cité de services et l’industrie doit sortir de la ville. On reproduira donc le schéma des mégalopoles dans le monde », estime Mehdi Ghazzali. L’avenir serait-il dans le pré?