Quel impact fiscal du nouveau dispositif introduit par le référentiel des prix des transactions immobilières à Casablanca ? En complément aux articles consacrés par Challenge à ce référentiel, une illustration permet d’éclairer sur l’impact de ce nouveau dispositif en matière d’IR/profits immobiliers. par mohamed Amine

Un propriétaire résidant à Casablanca, qui envisage de vendre un appartement possédé en résidence secondaire à Aïn Chok (appartement de 3 pièces, salon, salle de bain et cuisine, d’une superficie de 125 mètres carrés, situé Quartier Taïbi). Le prix d’acquisition est de 300 000 DH, en 1988. Une offre de 700 000 DH a été faite au propriétaire. Celui-ci a accepté et est sur le point de conclure le contrat de vente. Avec le référentiel qui vient d’être publié par la Direction Générale des Impôts, quel sera le traitement fiscal applicable à cette opération ?
Tout d’abord, il est nécessaire de rappeler les droits et obligations sur le plan fiscal, pour ce type d’opération. Après conclusion définitive de la vente, une déclaration au receveur de l’Administration fiscale et, en même temps, le versement spontané de l’impôt doivent être faits dans un délai de 30 jours suivant la date de cession. Ladite déclaration est rédigée sur un modèle établi par l’Administration fiscale, et accompagnée de toutes les pièces justificatives relatives à la cession, aux frais d’acquisition et éventuellement aux dépenses d’investissements. Si c’est le notaire qui prend en charge la déclaration et le paiement, il faut veiller à garder des copies de cette déclaration et de la quittance de paiement. Il ne faut surtout pas oublier de mentionner sur cette déclaration l’adresse personnelle du domicile du cédant et non pas celle de l’appartement cédé. Autrement, la notification de l’Administration fiscale, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’adresse de l’appartement cédé, sera retournée et considérée comme reçue, et le contribuable sera taxé d’office. Situation fiscalement défavorable à éviter comme la peste.

Voici comment sera calculé le profit taxable :

Profit taxable = Prix de vente – (Prix d’achat actualisé + Frais d’acquisition calculé au taux forfaitaire de 15% + éventuellement les dépenses d’investissements justifiées).

Pour ce cas : Profit taxable = 700 000 – (300 000 x 2,042 + 300 000 x 2,042 x 15%).

Prix de vente < Prix d’acquisition, donc Profit taxable = 0.

Néanmoins, une cotisation minimale calculée au taux de 3% du prix de vente doit être payée spontanément : 700 000 x 3% = 21000 DH.

Mais d’après le référentiel récemment publié par la DGI, le prix moyen au mètre carré correspondant à la zone où se situe l’appartement est de 7 000 DH. Donc le prix qui sera retenu après révision est : 125 x 7000 = 875 000 DH, au lieu du prix déclaré de 700 000 DH. Par conséquent, le profit taxable révisé sera de : 875 000 – 704 490 = 170 510 DH.  Impôt en principal =  170 510 x 20% = 34 102 DH.
Sera exigé un complément de droits de 34 102 – 21 000 = 13 102 DH, auquel seront appliquées des majorations de 15% et 10% soit: 13 102 x 25% = 3 276 DH + les intérêts de retard à calculer au moment du paiement.

Voici les options possibles :

– Option 1 : Payer uniquement 21 000 DH correspondant au prix effectif déclaré. Dans ce cas, une première notification comprenant les droits complémentaires indiqués, y compris les majorations et intérêts de retard, sera envoyée au contribuable. Celui-ci aura 30 jours à compter de la réception de la première notification pour répondre. Après avoir répondu dans les délais, une deuxième notification lui sera envoyée, avec un délai de réponse de 30 jours. Il devra demander explicitement le pourvoi devant la Commission locale de taxation (CLT). La décision de la CLT pourra être contestée devant la Commission Nationale du Recours Fiscal (CNRF) dans les délais et les conditions prévus par les articles 219 et 220 du Code Général des Impôts. Ensuite, il est possible d’introduire un recours devant la juridiction administrative pour vice de forme ou vice de procédure.
– Option 2 : Bien qu’ayant effectivement vendu au prix de 700 000 DH, le contribuable accepte, dès le début, de calculer et de payer les droits sur la base du prix indiqué dans le référentiel de la DGI, soit 125 x 7000 = 875000 DH. Vous paierez donc, en principal, un impôt de : (875000 – 704 490) x 20% = 34 102 DH. De cette manière, en se conformant au référentiel de la DGI, pourront être évitées les majorations, les intérêts de retard et surtout les tracasseries administratives. Enfin, il ne faut pas oublier, qu’à tout moment, il est possible de négocier directement et d’aboutir à un accord à l’amiable avec l’Administration fiscale.