A mi-chemin de son échéance, le programme 2010-2020 de l’habitat social au Maroc enregistre les premières défaillances des conventions signées entre l’Etat et les promoteurs immobiliers. Les méandres administratifs et le ralentissement conjoncturel de la demande ont fini par donner le coup de grâce aux plus fragiles parmi les promoteurs signataires avec l’Etat. Avec un régime (celui du logement social à 250.000 DH HT) qui atteint ses limites, l’objectif de résorption totale du déficit en logement à horizon 2020, semble sérieusement compromis. par L.M.

Entré en vigueur en 2010, le programme national du logement social se trouve aujourd’hui au milieu du gué, à mi-chemin des objectifs 2020 qui lui furent assignés et qui sont principalement cristallisés dans la résorption du déficit estimé initialement à un peu plus de 900.000 logements. Et si 2015 a révélé les premières quintes de toux de ce programme, l’année en cours semble dévoiler les symptômes d’une fièvre aiguë. En effet, après la baisse significative du nombre de certificats de conformité attribués aux logements sociaux qui a régressé de 16%, en passant de 73.324 à fin 2014 (à l’exclusion des unités de restructuration, lots et auto-construction) à 61.192 au titre de l’exercice précédent, mais également la décrue considérable des crédits au logement adossés aux fonds de garantie (avec un peu plus de 7.000, le nombre de bénéficiaires du seul Fogarim a affiché, en 2015, la pire performance en 10 ans), l’année 2016 s’achemine vers un bilan autrement plus critique pour les promoteurs immobiliers, du moins la frange d’entre eux qui a essuyé les plâtres du «nouveau » dispositif du logement social à 250.000 DH hors TVA, entré en vigueur en 2010.
Pourquoi 2016 est-elle l’année par excellence de tous les risques pour une bonne partie des promoteurs immobiliers signataires de la première vague des conventions avec l’Etat ? S’agit-il d’un essoufflement avéré au regard aussi bien d’indicateurs avancés (mises en chantier), que d’indicateurs tardifs (certificats de conformité) ? Ou le système est-il plutôt en train de tutoyer ses limites, voire de dévoyer de ses objectifs initiaux (dans certaines villes, les logements sociaux, utilisés comme résidences secondaires, n’ont de social, plus que le nom) ? Les objectifs 2020 de l’actuel programme sont-ils définitivement compromis ?
En prélude à toute réponse à ces questions, il est de bon aloi de rappeler que le dispositif actuel, dont les principaux contours ont été dessinés par la Loi de Finances 2010, devait corriger toutes les insuffisances du programme précédent (logement social à 200.000 DH), dont notamment le problème rédhibitoire de récupération de la TVA par les promoteurs immobiliers, qui a fini par saigner à blanc leurs trésoreries et en révulser une large frange parmi eux (voir tableau comparatif entre les deux programmes). En outre, ce dispositif a consacré le principe d’exonération élargie d’impôts, de droits et taxes au profit des promoteurs immobiliers couvrant l’IS, l’IR, les droits d’enregistrement, la taxe spéciale sur le ciment et les droits d’inscription sur les livres fonciers. Et à priori, au vu de l’inflexion notoire enregistrée dans le nombre de logements réalisés annuellement entre 2011 et 2014 et qui a été de 46.000 unités contre à peine 16.500 logements durant la décennie 2000, il est indéniable que les changements apportés par l’Etat régulateur ont porté leur fruit, du moins au cours de la première moitié du programme 2010-2020. Mais en contrepartie de la carotte fiscale et du mécanisme inédit mis en place pour juguler le butoir de la TVA, les promoteurs devaient signer une convention avec l’Etat au titre de laquelle ils s’engageaient à construire un minimum de 500 logements sociaux et en respecter le cahier des charges corrélatif dans un délai maximal de cinq ans à compter de l’obtention de la première autorisation de construire. Etant des plus attrayants en matière fiscale avec une problématique de TVA totalement résolue (puisque c’est l’Etat qui a consenti à mettre la main à la poche, à la place des acquéreurs, en s’acquittant directement entre les mains du promoteur du montant de la TVA, soit près de 40.000 DH par logement), ce nouveau cadre a suscité à partir de 2011 (une fois que le mécanisme ait été de plus en plus assimilé) une véritable ruée des promoteurs et ce, quelles que soient leur taille et leur expérience en matière de promotion immobilière (ce fut d’ailleurs le but de la révision à la baisse du seuil de production à 500 unités).

L’Etat privilégie-t-il les grands groupes ?
Il faut dire que ni le délai de cinq ans, ni le seuil minimum à respecter n’a été jugé par les promoteurs, un tant soit peu expérimentés, une barrière handicapante à l’entrée. Or, si l’occasion crée le larron, en mésestimer les embuches peut s’avérer des plus inféconds ! Car si pour les grands promoteurs immobiliers la réalisation de 500 logements est souvent l’objet d’un seul projet livré confortablement dans un délai de deux ans à tout casser, pour les acteurs de petite taille, tant s’en faut. Aussi, faute d’assiette foncière et/ou de moyens financiers suffisants, ces derniers n’ont eu d’autre choix que de faire le pari d’un acquittement de leurs engagements de façon progressive, avec un enchainement ou un emboitement de deux projets successifs (voire de trois). Ce faisant, ils ont sous-estimé les méfaits des méandres administratifs des plus chronophages quand il s’agit de l’obtention des autorisations de construire, ce qui a retardé parfois de façon rédhibitoire la mise en route du deuxième projet. Ceci, alors qu’une autre complexité est venue se greffer en bout de chaîne et qui réside dans l’obtention du permis d’habiter que la Direction Générale des Impôts a imposé en cours de route (puisque ne figurant nulle part dans le texte fondateur de la Loi de Finances 48-09 pour l’année budgétaire 2010) comme synonyme d’arrêt du compteur administratif pour le délai de cinq ans. Et pour ce seul sésame final, le délai normal se situerait, selon les professionnels, entre trois et six mois vu que son octroi requiert la coordination d’une demi-douzaine de chapelles administratives (Wilaya, Agence Urbaine, Commune, Protection Civile, Régies ou concessionnaires de distribution d’eau et d’électricité…). Certains promoteurs se sont même retrouvés empêtrés dans des scenarii kafkaïens ayant retardé l’obtention du permis d’habiter de plus d’un an (comme ce promoteur à Casablanca dont le site n’a pas pu être raccordé au réseau de la Lydec, malgré qu’il eut payé rubis sur ongle les droits y afférents, à cause d’un problème de passage sur terrain d’autrui que le concessionnaire n’a pas pu surmonter !). Sans compter que la crise et l’allongement substantiel des délais de commercialisation des logements (qui a touché tous les segments à partir de 2013/14) a obéré le potentiel d’un autofinancement inter-projets objet de la convention (i.e. autofinancement de la construction d’un projet assuré par le closing des ventes du projet précédent). De telles erreurs de casting, ont fini par faire de l’année 2016 celle des premières défaillances des conventions signées avec l’Etat, avec des projets en dépassement du délai maximal de cinq ans. Selon les informations recueillies auprès des professionnels et certaines sources au ministère de l’Habitat, plus d’une vingtaine de promoteurs sont, ainsi, en porte-à-faux représentant un engagement de plus de 20.000 logements sociaux. Et les conséquences d’un tel inventaire, assez funeste du reste, sont loin d’être négligeables dans la mesure où la défaillance est synonyme de la perte de tous les avantages fiscaux. Ce qui ruine, par ricochet, tout espoir de rentabiliser l’opération immobilière sous-jacente. Quant aux plus fragiles parmi ces promoteurs aux conventions déchues, cela pourrait même être synonyme de coup de grâce dont ils risqueraient de ne pas se relever.
Certes, par rapport au total des conventions signées depuis 2010, et qui dépasse à ce jour les neuf cent, le mal reste pour l’instant assez circonscrit. Plus encore, dans une économie libérale où la compétition est ouverte, il est parfois vain de frémir face à la disparition ou la déroute des moins performants, car cela fait partie du mécanisme schumpétérien de la «destruction créatrice» ou de la «sélection naturelle» pour emprunter au jargon des tenants du darwinisme économique.

Beaucoup de craintes !
Mais il est fort à craindre que ces premières secousses telluriques risquent de porter un sérieux coup de rabot à l’attractivité du programme, notamment auprès des petits promoteurs immobiliers, voire de causer un resserrement des conditions d’octroi des crédits de promotion immobilière destinés au segment du logement social, notamment pour les projets structurés autour de plus d’une tranche. Il faut dire que les banques commerciales marocaines avaient déjà revu à la hausse leurs exigences, à l’endroit des projets de logements sociaux. Par exemple, le financement, ne serait-ce que partiel, des acquisitions du terrain (pratique courante jusqu’en 2012) est devenu aussi rare qu’un stradivarius. Quant à la mise à disposition des fonds en faveur du bénéficiaire du financement, elle ne se fait presque plus en moins de trois ou quatre déblocages au moins (pour réduire le risque d’un usage des fonds non conforme au contrat de crédit). Sans compter que les banquiers de la place ne font plus grand cas de l’aptitude des promoteurs à financer le tiers du programme d’investissement par les seules avances clients (alors qu’auparavant le « ratio des trois tiers » était largement admis comme règle de bonne structuration avec un premier tiers d’autofinancement apporté par le promoteur (incluant le terrain s’il en est), un deuxième tiers sécurisé par les avances clients et, enfin, un dernier tiers financé par le crédit de promotion immobilière. Et maintenant que le risque de défaillance de la convention avec l’Etat ne s’avère point aussi chimérique que la pierre philosophale, il est fort à parier que les banques vont devenir encore plus sélectives et exigeantes vis-à-vis du créneau du logement social (pour tenir compte de ce risque majeur).
Au demeurant, sur un portrait déjà amoché depuis quelques temps par le ralentissement de la production annuelle, mais aussi par l’effet d’aubaine créé par la niche fiscale du logement social (lequel ne profite plus, hélas, qu’aux personnes à bas revenus), les premières vagues de défaillance des conventions du logement social viennent y infliger une verrue difficile à mettre sous le boisseau…malgré le silence des autorités de tutelle à ce sujet jusqu’à présent. Faut-il pour autant jeter le bébé avec l’eau du bain ? Rien n’est moins sûr car, malgré ses dysfonctionnements, le programme actuel de l’habitat social devra permettre à fin 2016 d’atteindre la barre de 500.000 logements sociaux achevés ou en voie de l’être. Ces réalisations qui ont fait descendre du ciel des incantations théoriques le droit au logement (consacré par la dernière constitution dans son article 31) n’ont pas manqué de favoriser une certaine stabilité sociale et de faire entrer le Maroc au club des pays à l’urbanisme respectable, dont le pourcentage d’habitants de bidonvilles dans la population urbaine totale est inférieur à 10% (contre 13% en 2009). Mais, il n’en demeure pas moins que le système actuel a été poussé à ses limites conceptuelles et opérationnelles et que son ultime phase 2017-2020 requiert au-delà des ajustements « paramétriques », une refondation à même d’en relancer la dynamique dans une arrière toile de pression sociale et démographique constante.